常常在新聞看到，惡房東很多，包含隱匿房屋資訊、刊登照片不實、巧立各種名目收費等，但現實上，租屋蟑螂也很多，故意不繳房租、未經房東同意就將屋子大改造、自己違約還告屋主侵入住居等，但為什麼會發生租賃糾紛了，一大原因莫過於「租約簽不好」，導致自己大吃虧！本文這次將分享房東可能會遇到的惡房客，以及如何避免此種惡房客，或是面對此種惡房客要如何處理的方法。
◎房東可能遇到租屋蟑螂？
- 房東想賣房，並收回房子，承租人堅持不搬，怎麼辦？
- 若係「有定期限之租約」，租約到期後，房東本可不續租並收回房子；但若租約到期後房東不即表示反對續租，例如，承租人繼續繳納房租，房東也繼續照收，那依民法第451條規定，該租約即變成「不定期租約」。
- 然而，在「不定期租約」中，若房東想收回房子，除非房東有土地法第100條之事由，包含出租人收回自住或重新建築時、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時、承租人以房屋供違反法令之使用時、承租人違反租賃契約時、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，房東才有理由終止租約。
- 簡言之，房東若單純要以賣房為由而不續租，且係簽訂不定期租約，原則上承租人是可以拒絕的。因此，建議房東在簽訂租約時，以「定期租約」為主，且到期前一個月以存證信函方式通知對方不再續約。
- 電費、銀行利率一直漲，且又有通貨膨脹，難道房東不能漲租金嗎？
- 首先，針對電費部分，經濟部已於今年（即民國112年）4月1日起調漲電費，依「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第6點規定，房東收取電費「不得超過台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」，更於第4點規定，不得於租賃期間藉任何理由調漲為名調漲租金，若違反上開規定，依消費者保護法第17條約定無效，承租人可拒付並向主管機關申訴，且依消費者保護法第56條之1規定，主管機關應令出租人限期改正，出租人不改正可以處罰新臺幣3萬元以上30萬元以下，並得按次處罰。
- 當然，若為定期限租約，租約期限到期，房東可以在契約到期前，通知對方重新訂定租約條件，以維護自身利益。然而，在不定期租約部分，縱使電費調漲、銀行升息、通貨膨脹等問題，所有的租屋條件仍然要按照原本的租約進行，房東不可擅自調漲電費或租金，更不能因上開理由終止租約，房東至多僅能依民法第227條之2情事變更原則，向法院請求調漲租金才能漲租。
- 欠租也不能趕人嗎？
- 民法第440條第2項雖然規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」因此，原則上承租人至少要遲付2個月租金，房東才能終止契約。
- 然而，在土地法第100條第3款有特別規定說：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」簡單來講就說，無論係針對有定期限或未定期限之租約[1]，欠2個月租金就可以終止租約的說法，必須要「抵扣押金」後還達到兩個月才能終止租約，以台灣現今一般押金大多要求為2個月，如果房東要用承租人欠租來解約，可能要等到積欠4個月後，再終止契約才會較保險，否則在實務上，法院通常也不會准。
- 但在107年6月底，因「租賃住宅市場發展及管理條例」（下稱住宅條例）正式施行，法院風向開始轉變，因在租賃住宅條例第10條第1項第2款就規定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」由上可知，住宅條例的文字是「租額」，並沒有一定要抵扣「押金」的規範，且《住宅條例》是106年新通過的法律，也特別指明適用在「租賃住宅」關係上，故目前已經有法院見解認為[2]，只要承租人積欠2個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。
- 無論如何，為了避免承租人欠租不繳，或是租期滿房客還一直佔用房屋，或有其他違約之情形，建議房東與承租人簽訂租賃契約時，將租約拿去給第三方公證，在任一方違約時，可以直接透過法院按照公證的內容對他方強制執行，而不用再透過繁雜的訴訟程序。
- 承租人把房東房子大改造，房東不滿意怎麼辦？
- 若房東知道承租人要改造房屋，房東卻沒有馬上表示反對，可能還會被承租人依民法第431條第1項[3]請求支付該房屋增值之有益費用。
- 因此，為避免上開情況，建議房東與租客簽訂租約時，房東應於租約訂明：「承租人不得擅自裝潢房屋也不能破壞房屋結構，若有裝潢需求，應得出租人同意，且費用皆由承租人負擔，日後終止契約亦不會向出租人請求任何費用。」退租後，裝潢歸屬亦可明訂清楚，避免日後爭議。
- 房屋堆滿垃圾、廚餘、充滿惡臭，房東到底怎麼辦？
- 遇到上開租客，在租賃關係正式結束之前，切記不要做以下事情：
- 切記不要私自進入租屋處：恐構成刑法第306條侵入住居。
- 切記不要把租客東西丟棄在路邊：恐構成刑法第354條毀損罪。
- 切勿斷水斷電、強制換鎖：恐構成刑法強制罪，但多數法院是認為斷水斷電或是換鎖，皆須當下承租人需在場才成立，因施強暴脅迫行為時，被害人須在場，才可能成立，否則僅民事糾紛之範疇。
惡房東很多，惡租客也很多，最重要的是在租房前簽好契約、並將契約拿去公證，以確保雙方權益。