近日一名林姓清大博士去年委託房仲買下台北市萬華區1285萬元的中古屋，從議價到交屋，賣方以「擠牙膏」方式揭露房屋的瑕疵，上演「鋼筋外露四部曲」，林男認為，房仲作為仲介中間方，未善盡調查責任，並讓他簽下對買方不利的霸王條款，使買家權益受損求償無門。
- 買方主張
當時物件案件說明書只揭露「廚房」、「廁所」有鋼筋外露，簽約當天屋主又揭露「客廳」也有鋼筋外露問題，但他們已經處理完畢，林男相信賣方及房仲，選擇簽約，但客廳鋼筋補強沒有達到安全無虞的程度，不能視為已經善盡瑕疵修繕義務。去年12月25日交屋當天，屋主又透露「孫女房間」也有鋼筋外露問題，但還未處理。林姓夫妻得知時，感到相當無奈，但因為已經簽約，只能被迫接受。買賣契約第19條不應無限上綱到全屋之鋼筋外露均不用負責，而應該限縮於已經揭露的部分。
- 房仲回應
- 屋內客廳、房間等位置因有固定裝潢物包覆，故無法查檢，但本公司為求慎重，經賣方同意後，本公司即委請廠商檢測該屋之氯離子含量，經檢測為合格，本公司於銷售過程中，均已將該等相關資訊揭露予買方知悉。
- 至於客廳天花板內部鋼筋裸露曾修繕之資訊，係賣方於簽約當下始告知買方，經買方同意後始進行簽約；簽約過程中，買賣雙方另行合意於契約第17條第19項特約約定如本房地有混凝土鋼筋裸露等狀況，買方同意免除賣方物之瑕疵擔保責任之意旨。
- 本件交屋後，買方無視該拋棄物之瑕疵擔保責任條款，堅持相關修繕費用全部須由賣方負擔，雖其主張與契約約定不符，惟本公司仍秉持服務客戶精神，積極協助雙方進行溝通處理。
- 本件買賣雙方簽約時，於特約條款中約定買方拋棄物之瑕疵擔保責任，係屬雙方議定之契約自由原則，並非霸王條款，買方現欲要求賣方負全部修繕之責，本無理由，然本公司仍將全力協助處理。
- 法律救生員認為
- 買賣契約第19條約定：「雙方合意如本物件有鋼筋外露及混凝土剝落之瑕疵，日後除證明賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外，買方不得再就該瑕疵向賣方主張物之瑕疵相關責任，亦不得向oo房屋(含受雇人員及關係企業)主張本物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度」等文字，僅特別針對鋼筋外露及混凝土剝落之瑕疵免除賣方及房仲責任，反可合理推斷賣方已預見房屋有鋼筋外露及混凝土剝落之瑕疵，否則豈會特別排除該瑕疵之責任，而不提及其他？再者，賣家既已揭露「廚房」、「廁所」、「客廳」、「孫女房間」有鋼筋外漏問題，則對於其他地方有鋼筋外露瑕疵之事實，很難說沒有故意迴避該部分之瑕疵責任。如此一來，即使有免除出賣人瑕疵擔保義務之特約，依民法第366條規定，該特約仍為無效，買方仍可於6個月內對賣方行使權利。
- 除可主張上開特約無效外，如依買方陳述之事實，簽約當天屋主揭露客廳有鋼筋外漏問題，但已處理完畢，則買方亦可主張係在急迫、輕率、無經驗、被詐欺或陷於錯誤之情形下，為免除賣方瑕疵擔保責任之意思表示，撤銷該特約條款。刑事部分，賣方亦可能構成詐欺罪。
- 買方和房仲間是成立居間契約，如故意隱瞞房屋瑕疵或未善盡其屋況調查義務而造成買方損害，非但不能向買方請求報酬，依民法第567條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，房仲因其經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致買方受損害者，該房仲還應與其經紀人員一起就買方所受損害負連帶賠償責任。該特約既係房仲所擬或經其審閱，則其於契約中免除賣方及其自己之責任，似有規避責任之嫌，並不合理，難認已盡其屋況調查義務，依民法第247條之1，該特約免除房仲責任之條款，似已顯失公平，應屬無效。