無論是住在老舊公寓甚至是大樓，都有可能遇到天花板滴水的問題，很大原因可能是因為水管老舊腐蝕、破洞所導致，且通常發生在住戶之浴廁。遇到這種問題，一般民眾應該如何處理呢？水管破裂、樓地板及防水層修復應由誰修繕、負擔費用呢？鄰居不配合修繕怎麼辦？本文一一說明如下。
樓上漏水責任歸屬
- 漏水係因公寓共用管線毀損所導致
- 依公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
- 因此，若是共用管線有問題，是由管理負責人或管委會進行修繕，費用原則上是由公共基金或是依照專有部分比例分擔費用。但是，若共用管線漏水是可歸責於特定住戶，則是由管理負責人或管委會修繕後，由該住戶負擔修繕費用。
- 漏水係住戶個人使用之管線所導致
- 依公寓大廈管理條例第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」又所謂樓地板內之管線，係指共同使用之管線而言，區分所有權人個人使用之管線應不包括在內。
- 由上開條文可知，漏水若係樓上樓下住戶專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線所導致，則應以區分所有權人是否具有可歸責性，來分攤修繕費用：
(1)漏水原因係因可歸責於樓上的事由，費用則依公寓大廈管理條例第12條但書規定，修繕費用由樓上負擔。Ex.天花板因樓上老舊導致專有之水管或排水管破裂致樓下漏水，則天花板費用應由樓上負擔修繕費用[4]。
(2)漏水原因係不可歸責於樓上、樓下住戶，費用則依依公寓大廈管理條例第12條本文規定，由樓上樓下共同均分。Ex.建商施工缺失、建材不良導致防水失效之修復費用[5]、地震導致水管破裂費用。
- 記錄漏水情況，例如拍照、錄影等進行存證。
- 釐清歸屬責任，包含請抓漏師傅、工程公司進行鑑定。
- 討論維修費用，依照責任歸屬負擔修繕水管之費用。
樓上漏水鄰居不處理怎麼辦？
- 依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」又同條第3項規定：「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」因此，樓上水管漏水時，樓下鄰居是有權利請求樓上鄰居入內修理的。
- 但若樓上鄰居堅持不讓樓下入內處理，應該怎麼辦呢？
(1)先請中立單位（包含管委會或里長進行協調），並清楚記錄協調狀況，包含協調日的人、時、地、物、證人姓名等記錄。
(2)若協調無效，或鄰居根本不來協調，則是自行或委由律師寄發存證信函，催促鄰居於期限內修繕。
(3)若鄰居仍不理會，則只好委由律師向法院提出訴訟，包含請求入內修繕、分攤修繕費用，或是漏水問題侵害居住安寧的精神慰撫金等。
- 租屋遇到樓上漏水
- 依民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」又民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
- 故房客若遇到漏水問題，若租約沒特定約定，就是請房東來處理，並給予房東相當期限，但若房東仍拖延不處理，房客有兩種以下兩種選擇：
(1)提前終止租約。
(2)房客自行修理，並請房東償還修繕費用或直接從租金扣除修繕費用。
- 我是樓下住戶，樓上是租屋者怎麼辦？