【凶宅分割還是凶宅嗎？】鄭深元律師、鍾采玲實習律師　撰

一、新聞提要
109年3月30日新聞報載，新北市一間民宅因曾有房客燒炭自殺被認為凶宅，歷經幾手轉讓期間，有一任屋主曾將凶宅「分割漂白」（一建號分割成二個建號），甲、乙二人知悉上開情事並合資購入，惟於轉賣該屋予丙時卻勾選「無非自然身故情事」。丙事後知悉凶宅主張解約，但已交付簽約金100萬元；甲、乙二人拒絕解約，進而控告請求丙給付剩餘價金860萬，丙則反訴甲乙二人未告知凶宅，涉嫌詐欺。
二、法院、檢察署之認定
（一）民事部分：法院認為，系爭房屋縱使6樓已經分割，雖自殺案係發生在分割後之6號，惟丙所購入之6樓之1仍屬凶宅範圍，故丙可主張解約，並取回100萬簽約金，並得請求違約金60萬元。
（二） 刑事部分：檢察官認定係民事訴訟範疇，故詐欺處分不起訴。
三、法律爭點討論：
（一） 系爭標的（6樓之1建物）是否為凶宅？
※97年7月24日內受中辦地字第0970048190號函釋認為凶宅須具備以下三要件：賣方產權持有期間、曾發生凶殺或自殺而死亡、在專有部分發生

1. 是否應在出賣人產權持有期間？法院有採肯定，亦有採否定見解，但基本上出賣人知悉房屋係凶宅，即須負擔告知義務。本案判決認凶宅之判定無須以「出賣人產權持有期間」為要件。
2. 是否侷限於專有部分？凶宅之構成物之瑕疵之原因係出於房屋與個人生活起居之緊密關聯性，其內發生非自然身故事件將造成買受人主觀上居住於屋內心裡之畏怕、不平安感；且非自然死亡之凶船或凶地，因不具備此種居住上的緊密性，不可以凶宅類比之。（基隆地院101年度訴字第364號判決、台灣高等法院高雄分院99年度上字第47號判決參照）。本案，法院認為應以實際上物理空間是否屬於同一專有部分空間為判定，而系爭381號6樓之1房屋範圍，仍屬原分割前381號6樓同一空間範圍之內，依上所述，實質上仍屬同一凶宅範圍，不因嗣後有無分割而異其性質。

（二） 凶宅是否屬於物（價值）之瑕疵？
肯定，多數判決認構成價值瑕疵，因屋內發生凶殺或自殺事件多會嚴重影響購買意願及價格，並造成其市場接受度低落。
本案吳女主張解除契約，法院認為解約並未顯失公平，因甲乙取得房屋係法拍取得並屬投資使用，足見系爭房屋對原告二人而言僅屬資金上具有可替代性的投資標的而已，自應自行負擔投資風險，且亦可再以減價方式另尋可接受凶宅之買主效。
（三） 凶宅分割後是否仍為凶宅？
本案甲乙主張「凶宅」，認定上仍應以內政部函釋以不同建號作為區別
惟法院認凶宅分割後仍為凶宅，理由如下：

1. 法官依據法律獨立審判各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束（司法院大法官釋字第371號意旨參照）
2. 行政機關雖多以形式上死亡地點及門牌號碼為登記區分，但該登記行為僅是作為行政調查或供機關、民眾調閱記錄所用；而參照允許一般民眾調閱是否有身故事件之程序，其開放調閱之意旨也是因不動產若屬於凶宅，則影響交易意願甚鉅，故循此降低資訊不對等。
3. 為矯正屋主假藉符合行政函令而將「凶宅」切割成極小化，造成規避民間交易凶宅將降低價值之投機風氣行為。